يبدو أن الجهود الأخيرة التي بذلتها الحكومة البرتغالية للحد من الاستثمار الأجنبي في سوق الإسكان لم يكن لها تأثير يذكر حتى الآن، حيث يستمر الطلب في دفع ارتفاع الأسعار في لشبونة وأماكن أخرى.
استمرار نقص المساكن على الرغم من التغييرات في السياسات
كان الهدف من إنهاء برنامج "التأشيرة الذهبية " والحوافز الضريبية لغير المقيمين بصفة غير دائمة (NHR) هو الحد من عمليات الشراء المضاربية من قبل الأجانب الأثرياء وتهدئة سوق الإسكان الساخن في البرتغال.
ومع ذلك، يقول المتخصصون في مجال العقارات إن هذه التغييرات لم تقلل من الاهتمام بشكل كبير.
وقال باولو سيلفا، رئيس شركة سافيلز البرتغال: "على الرغم من هذه التغييرات، فقد شهدنا زيادة في عدد طلبات الحصول على معلومات من عملائنا الأجانب". "ببساطة لا يوجد ما يكفي من المنازل لتلبية الطلب، حتى مع تباطؤ المبيعات."
ويعني هذا النقص المستمر في المساكن أن الأسعار تواصل مسيرتها التصاعدية، مما يجعل ملكية المنازل بعيدة المنال بشكل متزايد عن متناول العديد من المواطنين البرتغاليين.
الأسعار في لشبونة تسجل ارتفاعات جديدة
في لشبونة، أدى نقص المعروض من المساكن لتلبية الطلب إلى ارتفاع الأسعار إلى مستويات جديدة هذا العام.
فوفقًا لبوابة العقارات Idealista، سجل متوسط تكلفة المتر المربع للمنازل في لشبونة رقمًا قياسيًا جديدًا بلغ 5,426 يورو في نوفمبر، بزيادة قدرها 5.8% مقارنة بالعام الماضي.
وأشارت Idealista إلى أن "هذه ثاني أكبر زيادة في أوروبا، بعد أثينا [+11.8%]، وهي أكثر الأسواق العقارية سخونة بين المدن الأوروبية الكبرى".
بعد لشبونة، ارتفعت الأسعار في ستوكهولم بنسبة 5%، بينما شهدت مدريد وميلانو نموًا ثابتًا فوق 3%.
وعلى النقيض من ذلك، انخفضت الأسعار بنسبة 6.1% في باريس ونحو 3% في برلين خلال الفترة نفسها.
وحتى بعد سنوات من النمو السريع، لا تزال الأسعار في لشبونة تقارب نصف أسعار المراكز الأوروبية الرئيسية الأخرى مثل باريس وزيورخ.
هذه القدرة النسبية على تحمل التكاليف بالنسبة للمشترين الأجانب، إلى جانب مناخ البرتغال المشمس ونمط الحياة المريح، لا تزال تعزز الطلب.
السكان المحليون خارج السوق
ومع ذلك، بالنسبة لمعظم المواطنين، فإن سوق الإسكان في لشبونة الآن بعيد المنال على الرغم من انخفاض متوسط الأجور في بلدهم مقارنة بأوروبا الغربية.
ويجبر النقص الحالي في الإيجارات ذات الأسعار المعقولة الكثيرين على العيش في مساكن دون المستوى في ضواحي المدينة.
وقد أثار هذا التفاوت المتزايد احتجاجات عامة على أزمة السكن في لشبونة ومدن أخرى هذا العام.
ورداً على ذلك، تعهد رئيس الوزراء أنطونيو كوستا بتوفير المزيد من المساكن بأسعار معقولة ووضع حد للبرامج التي تغذي المضاربة.
نظام التأشيرات الذهبية ونظام التأشيرات الذهبية الذي تم إلغاؤه تدريجيًا
سمح النظام الضريبي الوطني للموارد البشرية، الذي تم تقديمه بعد انتهاء خطة إنقاذ البرتغال في عام 2014، للأجانب الذين ينتقلون إلى البلاد بدفع معدلات مخفضة على الدخل لمدة 10 سنوات.
وكان برنامج التأشيرة الذهبية يمنح تصاريح الإقامة للأجانب الذين يشترون عقارات بقيمة 500,000 يورو على الأقل.
وقد أعلنت الحكومة عن الإلغاء التدريجي لهذه البرامج في وقت سابق من هذا العام، على أمل تهدئة الطلب على الإسكان.
وكانت الحاجة المذكورة لمعالجة أزمة الإسكان وراء هذه القرارات.
ومع ذلك، يستمر الاهتمام من الخارج، مما يشير إلى أن البرتغال لا تزال وجهة جذابة بغض النظر عن الحوافز.
ويتوقع الكثيرون أن يستمر أسلوب حياة البلاد ومناخها وأسعارها المنخفضة نسبيًا في جذب المشترين الأجانب.
سوق الإسكان يواجه حالة من عدم اليقين
بالنظر إلى المستقبل، من غير الواضح ما إذا كانت طفرة الإسكان في لشبونة ستكون مستدامة.
فبينما يعكس نمو الأسعار اليوم نمو الأسعار في معظم أنحاء أوروبا، إلا أن هناك مخاوف من احتمال حدوث كساد محتمل في المستقبل.
فقد طلب البنك المركزي البرتغالي مؤخرًا من المقرضين تخصيص المزيد من المخصصات لخسائر سوق الإسكان المحتملة.
وقد جاءت هذه الخطوة التحذيرية بعد انخفاض مبيعات المنازل الوطنية بنسبة 22% على أساس سنوي في النصف الأول من عام 2022، وفقًا لبيانات جونز لانج لاسال.
مع تضاؤل القدرة على تحمل التكاليف بالنسبة للسكان المحليين واحتمال تراجع شهية المستثمرين الأجانب في السنوات المقبلة، قد تواجه أسعار المساكن القياسية في لشبونة ضغوطًا هبوطية.
ومع ذلك، يحتفظ السوق في الوقت الحالي بالزخم على الرغم من التحولات في سياسة الحكومة.
التأثير على المسافرين والمهاجرين
قد تؤثر تكاليف السكن المرتفعة باستمرار في لشبونة على قرارات بعض الأجانب بشأن الانتقال إلى البرتغال أو زيارتها.
بالنسبة لمواطني الاتحاد الأوروبي (EU)، قد يؤدي عدم وجود سكن طويل الأجل بأسعار معقولة إلى ردع المقيمين المحتملين مثل العائلات والعمال والطلاب.
كما يفرض سوق الإيجار التنافسي أيضاً تحديات للمسافرين لفترات قصيرة مثل الرحالة الرقميين الذين يقيمون لفترات طويلة.
وعلاوة على ذلك، ومع بُعد شراء العقارات عن متناول الكثيرين، قد تقل شهية المستثمرين الأجانب.
ومع ذلك، تظل البرتغال وجهة رئيسية للمهاجرين على الرغم من أزمة الإسكان.
من غير المتوقع أن يؤدي نظام الدخول/الخروج من الاتحاد الأوروبي (EES) القادم وإعفاء من تأشيرة ETIAS لأوروبا، المقرر إطلاقه في مايو 2025، إلى الحد من الاهتمام بشكل كبير.
وباستثناء التغييرات الرئيسية في السياسات، من المفترض أن تستمر مزايا البلد مثل الأمان والمناخ ونمط الحياة في جذب مقيمين أجانب جدد.
ومع ذلك، قد تعني القيود المفروضة على الإسكان انخفاض عدد المستوطنات في لشبونة نفسها.
نقص المساكن يزيد من ضغوط الهجرة
تسلط أزمة الإسكان الضوء على عملية التوازن المعقدة اللازمة لسياسة الهجرة خلال أوقات ارتفاع الطلب.
فبينما تهدف البرتغال إلى الترحيب بالأجانب لمعالجة انخفاض عدد السكان، لا يمكن لموارد مثل الإسكان أن تدعم النمو غير المحدود.
بعض المجموعات مثل الطلاب الأجانب لا تزيد الطلب على الإسكان بشكل مباشر.
ومع ذلك، فإن التدفق المستمر للمقيمين الجدد الذي أتاحه نظام شينجن ونظام ETIAS القادم يساهم في أزمة الإسكان في لشبونة.
قد يؤدي الحد من الهجرة إلى تخفيف الضغوط على سوق الإسكان المتوتر.
ومع ذلك، يحتاج اقتصاد البرتغال والخدمات العامة في البرتغال إلى مهاجرين في سن العمل لملء الوظائف الشاغرة وتعويض المواطنين المسنين.
وستكون الإدارة الحذرة لتدفقات الهجرة مطلوبة لتجنب رد الفعل الشعبي العنيف مع اكتساب المهارات الجديدة ودافعي الضرائب الذين تحتاجهم البلاد.
تُظهر أزمة الإسكان أن البرتغال يجب أن تضمن امتلاك البرتغال بنية تحتية كافية لدمج أعداد المهاجرين المتزايدة في السنوات المقبلة.
قد يكون ازدهار الإسكان في لشبونة قد اقترب من ذروته
لم تفلح جهود البرتغال الأخيرة في تثبيط الاستثمار العقاري الأجنبي في إبطاء جنون الإسكان في لشبونة حتى الآن.
ومع استمرار الطلب الذي لا يزال يفوق العرض النادر، تستمر أسعار المنازل في الارتفاع بما يتجاوز إمكانيات معظم المواطنين.
ومع ذلك، هناك بعض الشكوك حول ما إذا كانت الاتجاهات الحالية ستستمر وسط انخفاض المبيعات.
وفي حين أن الحوافز الحكومية آخذة في التلاشي، إلا أن لشبونة لا تزال في الوقت الحالي نقطة جذب للمشترين الأجانب الذين تجذبهم ثقافتها ومناخها وقدرتها النسبية على تحمل التكاليف.